Статьи

Если Вы только задумываетесь о строительстве своего дома, то у Вас наверняка возникнет вопрос: С чего начать? Отвечаем: Начинать надо с выбора участка.

Любой, даже очень хорошо продуманный дом, в первую очередь нужно адаптировать к конкретному участку. Среди критериев выбора, конечно, много субъективных предпочтений, но за годы практики мы смогли сформулировать несколько основных принципов, которые будут Вам полезны:

• Выбирайте участок для ПМЖ на расстоянии не более 25 мин езды от КАД (если планируете ежедневно ездить на работу в город или отвозить детей). Причем километраж здесь не играет принципиального значения, важно правильно оценить именно время в пути с учетом типичной обстановки на дороге в этом направлении;
• Наиболее предпочтительная площадь участка находится в пределах от 10 до 15 соток;
• Оценивайте существующие дома в окружении понравившегося участка. Выбирайте соседей, равных себе по достатку;
• Не следует строить дорогой дом на дешевой земле (и наоборот);
• Внимательно отнеситесь к участку с рельефом. Строительство на них более затратно, но зато и дом может получиться весьма эффектным;
• Проанализируйте обстановку с коммуникациями:
• Для постоянного проживания Вам потребуется не менее 10 КВт электрической мощности;
• Не стоит зацикливаться на наличии магистрального газа. Его подключение – удовольствие не из дешевых и при хорошо утепленном доме имеет очень (ОЧЕНЬ) длительный срок окупаемости. К тому же участки с подведенным газом, как правило, стоят намного дороже;
• Узнайте у соседей, как обстоят дела с водой. Необходимость бурить артезианскую скважину может стать весьма неприятным сюрпризом;
• По возможности оцените ситуацию с грунтовыми водами. Борьба с высоким уровнем грунтовых вод легко может свести к нулю любую экономию на цене участка;

Разумеется, это не все факторы, которые желательно рассмотреть именно ДО покупки. Пожалуй, самое главное – это не совершать необдуманных и поспешных покупок. Время, затраченное на поиски участка, с лихвой окупается при его использовании.

Если у Вас возникнут вопросы или сомнения в процессе выбора – обращайтесь. Хороший совет на этой стадии Вам точно не навредит.

Разве не такие вещи как второй свет, кардинально отличают проживание в загородном доме от проживания в квартире?

При всей его иррациональности, есть в этом архитектурном приеме что-то, что лично меня сильно подкупает.

Рискну изложить свои соображения, касательно того стоит ли делать второй свет в частном и в каких случаях от него лучше отказаться.

• Во-первых, делать помещение со вторым светом однозначно стоит. Ну или как вариант для одноэтажных домов, можно сделать гостиную с высоким потолком. Проживая в собственном доме большую часть времени Вы будете проводить именно в этой гостиной, а не сидеть по комнатам. Так-что пользоваться этой приятной опцией планировки своего жилища Вы будете ежедневно .
  Иногда, встречаются проекты, где в гостиной со вторым светом архитектор располагает еще и лестницу лестницу. В этом случае остается возможность эффективно использовать подлестничное пространство, а сама лестница легко может стать практически основным предметом интерьера.

• Во-вторых, не так страшен черт, как его малюют. Это я о теплопотерях и конвективном дисбалансе. Не стоит опасаться того, что Вы будете мерзнуть внизу, при этом обливаться потом наверху. Этого совершенно точно не произойдет. Согласен, что незначительный перерасход на отопление в помещении со вторым светом имеет место, но он, скорее, связан с характерной для таких помещения большой площадью остекления.
  Пожалуй, единственной преградой на пути устройства этого замечательного планировочного решения может стать ограниченный метраж дома. Как правило, второй свет можно встретить в домах от 150 м кв. Конечно, при желании его можно организовать и совсем маленьком доме, но в таком случае, скорее всего придется пожертвовать одной из спален.

По просьбам трудящихся, сегодня немного порассуждаем о винтовых сваях.

Скажу сразу, пост будет немного предвзятый, т. к. винтовые сваи лично я не очень уважаю, но это скорее дело моего вкуса. В принципе встречаются ситуации, когда такой тип фундамента окажется наиболее предпочтительным. Но в моей практике они встречаются не часто.

Не хочется долго Вас задерживать, поэтому от беспредметных рассуждений, сразу перейдем к цифрам (деньгам). Если у Вас совсем нет времени, то просто ставьте ♥ и листайте дальше)

Итак, проведем сравнение стоимости устройства двух разных типов фундаментов для условного небольшого здания размерами 5 на 10 м.

• Стоимость СВФ (на 15-17 свай длиной 2,5 м) в зависимости от комплектации и квалификации исполнителей будет варьироваться от 90 до 180 тыс. р. Для эксперимента предлагаю взять нечто среднее, а именно сумму в 120 тысяч.
• Казалось бы, недорого. Но так ведь – это еще не конец! Если фундамент у нас свайный, то, следовательно, потребуется и каркасное перекрытие по лагам, которое при качественном исполнении обойдётся Вам еще примерно в 130 тыс (с/с доска 195 х45 с фанерой, утеплителем и всем, всем, всем).
• Уже не так радостно? Но погодите! Это еще не все! Вы же не хотите, чтобы Ваш домик стоял как на курьих ножках? Тогда вам потребуется произвести отделку цоколя. Здесь сложно давать какие-то прогнозы стоимости, но допустим мы не гонимся за эстетикой и потратим на это дело еще 20 тыс.

Таким образом имеем 270 тыс р. за КАЧЕСТВЕННОЕ утепленное основание дома на СВФ условной площадью 50 м кв. Или 5400 за кв м.

Предлагаю на этом остановиться с осмечиванием СВФ, хотя по хорошему, сюда можно было бы прибавить работы по облагораживанию пространства под домом и перманентную развлекаловку с его вентиляцией.

А теперь, как говорил один небезызвестный Советский комик (ныне почивший): «Наберите в легкие побольше воздуха, готовы?!». Вы удивитесь, но мелко заглублённый ленточный фундамент с бетонными полами по грунту обойдется вам ровно в ту же сумму.

Если для кого-то преимущества последнего будут не очевидны, то я приведу их ниже:

• Безусловная долговечность;
• Меньшие теплопотери;
• Массивное бетонное основание под ногами;
• Возможность организации водяных теплых полов;
• Возможность устройства трапов или душевой кабины строительного исполнения прямо на уровне пола;
• И в заключении (для любителей абстрактных аргументов) – монументальность!

Вот такие пироги с котятами, друзья.

Если Вы читаете этот текст, то скорее всего Вы уже запутались в разнообразии земельных участков их назначении и разрешенном использовании.

После прочтения этой статьи у Вас точно не останется вопросов на эту тему (или мы вернем вам деньги. Шутка).

Итак.

При выборе участка, я советую в первую очередь руководствоваться топографическими параметрами, никак не зависящими от категории земли:

• Удаленность от города;
• Наличие поблизости необходимой инфраструктуры (тут у каждого свои требования: хорошая дорога, магазины, садики, водоемы и т. д.);
• Наличие ландшафтных преимуществ (красивый вид, участок у леса, участок у воды и т. п.).

После того как вы определитесь с участками, удовлетворяющими этим приоритетным требованиям, можно приступать к анализу преимуществ с точки зрения разрешенного использования.

Все земли, расположенные на территории РФ, делятся на следующие категории:

• Земли населенных пунктов (городов, поселков, деревень и т. д.);
• Земли сельскохозяйственного назначения;
• Земли специального назначения, в т. ч. лесной фонд, водный фонд, гос. запас и т. п.

Не сложно догадаться, что для загородной жизни подходят только первые две. С ними и будем разбираться.

В свою очередь, категории земель, пригодные для загородной жизни, имеют различные назначения для разрешенного использования. Все это регулируется градостроительным кодексом и Федеральным Законом №217 с января 2019 г. Почитайте, если будет не уснуть.

Именно разрешенное использование земельного участка во многом определяет степень удобства его эксплуатации. Поэтому, перед покупкой чрезвычайно важно убедиться в том, что именно Вам собираются продать.

Тем более что сделать это совершенно не сложно. Нужно всего лишь зайти на сайт публичной кадастровой карты РФ, найти там интересующий вас участок по кадастровому номеру или просто на карте и посмотреть его разрешенное использование.

Вам подходит:

• для индивидуальной жилой застройки;
• для ведения личного подсобного хозяйства;
• для дачного строительства;
• для ведения гражданами садоводства и огородничества.

Обращаю Ваше внимание, что законодательство постоянно меняется, и наименования подходящих для загородного строительства земель могут изменяться со временем. К примеру, если в графе разрешенного использования числится что-то типа: «для ведения огородничества», то в этом случае без дополнительной консультации юриста лучше эту землю не покупать.

Едем дальше.

После того как Вы поняли, что за землю вы собираетесь покупать, самое время узнать о принципиальных отличиях каждого из возможных вариантов. Они есть, и их много.

Преимущества участков ИЖС/ЛПХ.

Все преимущества земель населенных пунктов, как правило, являются их же недостатками. На бумаге все выглядит очень заманчиво. По закону все участки ИЖС должны быть обеспечены государством всеми благами цивилизации, которые имеются у Вас в городской квартире, а именно:

• Хорошие дороги (с освещением и уборкой снега);
• Электричество 15 КВт;
• Центральное водоснабжение;
• Центральная канализация;
• Газоснабжение;
• Школы, больницы, садики, вокзалы, аэропорты и т. д.

Причем оплачивается все эти чудесные блага посредством уплаты налогов 1 раз в году. Налог начисляется на основе кадастровой стоимости и для среднестатистического участка в 15 соток будет составлять около от 2-4 т.р в год.

И вот тут, друзья мои, и зарыта собака. Халявы не будет.

В большинстве случаев блага цивилизации ограничиваются проселочной дорогой и электричеством. Наличие других удобств прямо пропорционально влияет на увеличение стоимости участка.

Преимущества участков СНТ/ДНП.

Преимущества каждого конкретного СНТ/ДНП всегда уникальны. Чтобы их осознать, нужно понять природу возникновения конкретного СНТ/ДНП. Они бывают трех видов:

• Старинные садоводства. История их возникновения уходит в покрытые марком 90-е годы. Как правило, в таких СНТ есть председатель (он же царь), который с радостью расскажет Вам, какие из благ цивилизации имеются в его государстве. Набор может быть от самого мизерного (дорога + 3КВт мощности) до самого роскошного.
  В СНТ уже будут присутствовать членские взносы, размер и целевое расходование которых во многом зависит от председателя и его команды. Короче говоря, при отсутствии явных географических достоинств – это так себе вариантик.
  Хороший участок может найтись и в таком СНТ, но будет скорее исключением из правил.



• Сверхновые ДНП. Молодой стартапер покупает за недорого несколько гектаров земли сельхозназначения. Производит межевание, разбивает ее на участки. В результате получается садоводческое или дачное товарищество, где все товарищи – это один и тот же человек.
  После этого начинается продажа участков на перспективу.
  Дальнейшее развитие поселка с благозвучным названием из серии «Раздолье», «Какие-то Усадьбы», «Такие-то Поместья» напрямую зависти от того, на какой стадии у инвестора закончатся деньги. Поэтому, купив участок на старте продаж, у Вас большие шансы не дождаться ничего из обещанного.
  Совет: при покупке таких участков, платите только за то, что есть в наличии. Есть дорога – ок. Есть 220Вт в щитке – ок. Остальное – это только слова. Разумеется, в таком ДНП тоже будут присутствовать ежемесячные взносы.
  В целом, этот вариант для мечтателей и авантюристов.



• Развитые ДНП. Здесь все намного понятнее. Развитые ДНП – это Сверхновые ДНП, у которых получилось. Тут может быть все: и дороги с освещением, и забор по периметру, и детская площадка. Здесь вы увидите уже построенные дома и сможете оценить, какого достатка люди тут проживают. У Вас будет возможность поговорить с будущими соседями и разузнать у них, в какую сумму в действительности обходится проживание в этом поселке, насколько целевое расходование взносов администрацией. Честно говоря, 10 минут разговора с местным жителем могут дать ответы на все (на ВСЕ) самые принципиальные вопросы.
  Как ни странно, но во многом комфорт вашего проживания в ДНП будет завесить от порядочности его учредителя (инвестора) и если познакомиться с ним лично возможности нет, то обитатели поселка – это Ваш единственный ключ.
  Участок в хорошо обустроенном ДНП – это разумный выбор.

В природе существует еще особый вид земельных участков. Редкий и поэтому очень ценный. Это ИЖС с организованным жителями ТСЖ. Такой участок объединяет в себе все возможные преимущества и безусловно может считаться явным фаворитом.

Что Вам еще нужно знать перед покупкой участка:

• Дом, построенный в ИЖС/ЛПХ СНТ/ДНП, можно зарегистрировать и прописаться в нем.
• Процедура получения разрешения на строительство и регистрации дома ничем не отличается. Перед тем как получить разрешение на строительство, участку (поселку) должен быть присвоен адрес в Федеральной Информационной Адресной Системе.
• У каждого сельского поселения существует генеральный план развития. Как правило, он доступен в интернете, но прочитать его крайне затруднительно. Не поленитесь, посетите местную администрацию, чтобы уточнить

Шале в студию! Немного расскажу об объекте, над которым сейчас работаем. Назовем его #FH_Шале_Арфа.

Заказчик обратился с просьбой оценить понравившийся ему проект #шале из интернета. Как это обычно бывает, при внимательном рассмотрении, красивые картинки оказались не совсем подходящими по таким важнейшим факторам, как:

• ориентация по сторонам света;
• расположение видовых фасадов относительно особенностей участка;
• набор требуемых помещений.

Я уже не говорю о чрезвычайно неудобной лестнице. Эта опция, как правило, идет по умолчанию. К тому же, ситуация осложнялась неправильной формой участка и наличием на нем соснового леса, который хотелось сохранить.

Стоит отдать должное благоразумности Заказчика, благодаря которой он согласился обратиться за эскизным проектированием к Архитектору.

В результате полутора месяцев работы и периодических трехсторонних онлайн-конференций, нам удалось получить оптимальное планировочное решение.

Скажу честно, что добиться консенсуса было не так просто. Ведь архитектор делал в первую очередь акцент на эстетику внешнего вида и внутреннюю эргономику дома. Меня же, как строителя, еще беспокоили вопросы надежной эксплуатации и не слишком затратной реализации задуманного. А Заказчик (как ему и положено) больше беспокоился за то, чтобы ему все нравилось :).

Но в конечном счете мы справились с задачей, что не может не радовать!

Если Вы сейчас только задумываетесь о строительстве дома или уже подыскиваете проект, то я с чистой совестью могу порекомендовать Вам обратиться за эскизным проектом к Архитектору @dmi_kruglyak.

Это уже не первый дом, для которого Дмитрий делает эскизный проект. И каждый раз его подход к делу заставляет меня снимать шляпу.

В процессе проектирования у Вас даже будет возможность «побродить» в 3D по своему будущему дому на своем же компьютере или планшете. Это может быть очень полезно для людей с плохим пространственным мышлением.

И что самое удивительное, стоимость такого проекта заметно ниже той, по которой продаются бестолковые псевдопроекты в интернете!

Итак, деньги.

Думаю, что некоторым было бы интересно узнать о итоговой стоимости строительства, еще ДО его начала. И это чертовски правильно, друзья.

В связи с этим, я решил, что полезно будет периодически выкладывать информацию о среднестатистической стоимости строительства различных видов конструкций за м².

Надеюсь, инфляция и экономическая обстановка в стране позволят этим постам сохранять актуальность, хотя бы в течение года.

Тут сразу стоит сделать оговорку, что никакой стоимости «под ключ», к сожалению, привести не получится. На то есть несколько причин:

Во-первых, у каждого человека представления о том самом «ключе», под который ему построят дом, могут сильно отличаться. Особенно может быть обидно, когда они отличаются у Заказчика и Подрядчика.

В моем понимании, «под ключ» – это когда осталось только повесить занавески, положить дрова в камин и включить чайник. Однако, я сомневаюсь, что кто-либо возьмется рассчитать цену дома с такой степенью точности на начальном этапе. В большей степени потому, что стоимость отделки может весьма сильно отличаться в зависимости от применяемых материалов.

Во-вторых, все-таки каждый дом, по-своему, уникален, в том смысле, что:

• Геологическая обстановка и рельеф — определяют тип фундамента;
• Архитектурные решения и требования Заказчика – определяют тип конструкции здания;
• Бюджет и сроки – определяют состав инженерного оснащения дома;
• Вкусовые предпочтения жены Заказчика — определяют тип и стоимость внутренней отделки и т.д.

На мой взгляд, усреднять стоимость строительства 1 кв. метра дома целиком, не вникая в его особенности, – достаточно авантюрная затея.

Поэтому я решил привести тут стоимость возведения дома для каждой из технологий, по которой мы строим, по следующим разделам:

• фундамент;
• холодный контур;
• теплый контур;
• инженерные системы;
• ну а дальше как пойдет.

Нет, это не постапокалиптический самоходный пулемет в стиле стимпанк. Это мобильная мини-геологоразведочная буровая установка.

Как показывает практика, не так часто встречается Заказчик, способный по достоинству оценить важность геологического исследования грунта под фундамент, исследования основания будущего дома. В умах широкой общественности почему-то эта процедура ассоциируется либо с чрезмерными затратами, либо причисляется к необязательным.

Согласен, что есть случаи, в которых так оно и есть, но вот поймете ли Вы самостоятельно ваш ли это случай – большой вопрос.

Простейший способ сэкономить на геологии – это посмотреть «как сделано у соседа» и сделать так же. Однако технологии не стоят на месте. И то, что когда-то устроило вашего соседа, не обязательно должно подойти Вам. Я имею в виду популярные нынче фундаменты с интегрированными теплыми полами #УШП или #УФФ.

К сожалению, укоренившийся в головах стереотип «чем больше – тем лучше» периодически заставляет людей заливать ЖБ плиту толщиной в 40 см, вместо того чтобы выполнить геологическое изыскание с расчетом фундамента и обойтись толщиной в 25 см. Можете мне поверить, экономия будет более чем значительная!

К примеру, на том объекте, что на фото, при поверхностном изучении все выглядело весьма неплохо, хоть и с высоким УГВ.

После 20 см растительного слоя начинался немного пылеватый песок. Однако, в результате изысканий, на глубине 1,3 метра обнаружился слой (не буду грузить Вас терминологией), который абсолютно полностью исключил возможность ленточного фундамента мелкого заложения (читай УФФ), да и буронабивные сваи с ростверком превратил в экономически неоправданную затею. Таким образом, предоставив Заказчику выбирать между плитным фундаментом или винтовыми сваями.

Так что, друзья, перефразируя немного популярную фразу могу сказать: в любой непонятной ситуации – делай геологию.

А теперь информация для терпеливых, кто дочитал до конца. Стоимость такого минимального (но зачастую достаточного) исследования составляет всего 3-4 тыс руб. Расчет фундамента обойдется вам примерно в 3 тыс. Согласитесь, это не самые большие деньги за спокойный сон и стабильный дом.

Сегодня поговорим про планировку.

Еще на этапе планирования строительства, нужно постараться предусмотреть следующее:

• Расположить дом на участке таким образом, чтобы его парадные фасады и места наиболее частого пребывания людей (столовая, кухня, гостиная) выходили на солнечную сторону. А санузлы и котельную расположить с теневой (северной) стороны.
• Расположить санузлы друг над другом (в случае 2 этажного дома)
• Разместить 2 (иногда 3) выхода из дома со стороны других хозяйственных построек или в сад. Основной вход желательно оснастить тамбуром и расположить его ближе к месту парковки
• Продумать планировочное решение таким образом, чтобы свести к минимуму количество коридоров и проходных зон. (так как каждый метр в конечном счете стоит денег)
• Запланировать УДОБНУЮ лестницу. Часто сталкиваюсь с проектами в интернете, где лестница вроде бы изображена, но сопоставив план дома с разрезом, она получается слишком крутой или узкой;
• Разместить камин в правильном месте (ближе к центру дома и максимально близко к коньку)
• Немаловажно уже на стадии проектирования определиться с системой отопления дома и источниками тепла. Если предполагается газовый котел, то к помещению котельной предъявляются определенные требования по размеру и наличию окна. Если планируется твердотопливный или дизельный котел, то лучше предусмотреть в котельную отдельный вход, чтобы не разносить грязь по дому и предусмотреть возможность установки теплоаккумулятора

Это только часть нюансов планировки загородного дома. Есть еще много приятных мелочей, которые можно учесть на стадии проекта, на пример:

• отдельная кладовка при кухне (для запасов и кухонной утвари)
• окно из кухни расположенное в сторону главного въезда (чтобы видеть кто приехал) или в сторону детской площадки (чтобы присматривать за детьми)
• несколько гардеробных (чтобы избавиться от шкафов)
• второй свет в гостиной. Ну какой же загородный дом без второго света

Если Вы задумываетесь о строительстве своего дома, или уже присмотрели себе проект, то мы с удовольствием проконсультируем Вас на тему адаптации вашего планировочного решения. Подскажем ориентировочную стоимость строительства.